Ghid util de abordare a valorii impozabile a cladirilor in 2016

Noul Cod fiscal a dat nastere unei serii de neclaritati cu privire la baza de impozitare a constructiilor si reevaluarea acestora. In continuare cateva clarificari:

PANA LA 31 DECEMBRIE 2015

Pana la 31 decembrie 2015, societatile comerciale au fost obligate sa prezinte in bilant valoarea constructiilor, aceasta reprezentand baza de impozitare pentru impozitele locale. Adica directia de impozite si taxe locale („DITL”) solicita balanta de verificare pentru a lua in calcul valoarea evidentiata in contabilitate.

In cazul neactualizarii valorii (prin reevaluare) timp de 3 ani, societatile comerciale erau pasibile de majorare a procentului aplicat la valoarea constructiilor pentru impozitul pe cladiri.[1]

DE LA 1 IANUARIE 2016

Noul Cod fiscal reglementeaza baza la care se aplica procentul de impozit pentru impozitul pe cladiri, numind-o „valoare impozabila”[2] (vezi aici un articol detaliat pe acest subiect).

Majorarea impozitului in cazul nereevaluarii dupa o perioada de 3 ani a ramas valabila si se aplica societatilor comerciale (si persoanelor individuale care au cladiri nerezidentiale, in cazul acestora perioada fiind de 5 ani).[i]

Reevaluarea NU este obligatorie, legea mentioneaza doar consecintele in cazul nerealizarii acesteia, respectiv marirea procentului de impozit. Cu alte cuvinte, se poate plati impozit in cota procentuala majorata fata de cota care s-ar datora in cazul in care reevaluarea ar fi facuta cu regularitate.

CE ESTE DIFERIT?

  • In cazul reevaluarii, fiscul va trebui sa solicite un raport de evaluare SEPARAT intocmit pentru cladiri impozabile, care va sta la baza stabilirii procentului de impozit aplicat si a valorii acestuia. Fiscul nu ar mai trebui sa solicite balanta de verificare in acest scop.
  • In cazul reevaluarii se vor utiliza doua notiuni:
    • „Valoarea impozabila” pentru stabilirea impozitelor cladirilor (vezi mai sus) si „valoarea justa”[3], care se utilizeaza pentru inregistrarea valorii constructiilor[ii] in bilant, in scopul respectarii reglementarilor contabile (asa cum sunt adoptate la nivelul fiecarei societati prin politici contabile). Vezi aici despre avantajele si dezavantajele reevaluarii mijloacelor fixe pentru afacere.
    • Desi se refera la acelasi obiect (cladiri), valoarea impozabila si valoarea justa se determina prin metode diferite (sau nu) si pot, dar nu este obligatoriu, sa conduca la valori diferite (in functie de conditiile specifice ale cladirilor[4]).

4 PASI PENTRU A DECIDE CORECT ASUPRA EVALUARII

  1. Intreaba contabilul de cat timp nu au fost reevaluate cladirile si care este politica de inregistrare in contabilitate (avantajele reevaluarii in bilant a cladirilor aici).
  2. Daca este necesara evaluarea (pentru scop de impozitare sau pentru inregistrare in contabilitate), atunci selecteaza un evaluator autorizat ANEVAR (anevar.ro). Verifica ca este unul profesionist si de bun renume.
  3. Odata ales evaluatorul, solicita o oferta pentru:
    • Calculul valorii impozabile (transmisa intr-un raport separat)[iii];
    • Calculul valorii juste pentru inregistrarea in contabilitate (intr-un raport separat).
  4. Odata primit raportul de evaluare si receptionat, transmite raportul catre fisc pentru calculul impozitului local.

 

Florin Toma 

Florin este expert contabil si auditor autorizat, membru CECCAR si CAFR, cu o experienta practica de peste 18 ani in domeniul contabilitatii si al auditului.

 


[1] Cod fiscal (Legea 571/2003).
[2] Noțiunea exista in Codul fiscal si pana la 31 decembrie 2015, dar aici este menționată din punctul de vedere al unei evaluări separate.
[3] Valoarea justă este prețul care ar fi încasat pentru vânzarea unui activ sau plătit pentru transferul unei datorii într-o tranzacție reglementată între participanții de pe piață, la data evaluării.
[4] Valoarea impozabilă nu reprezintă „valoarea de piață” sau „valoarea justă” definite ca tipuri ale valorii în standardele de evaluare în vigoare, respectiv în legislația română privind reglementările contabile conforme cu directivele europene sau alte reglementări contabile specifice și în Standardele Internaționale de Audit. Valoarea impozabila reprezintă rezultatul evaluării pentru impozitare, realizata in conformitate cu prevederile GEV 500-Standardele de evaluare ANEVAR, respectiv valoarea clădirii la care se aplica cota de impozit.
[i] Potrivit noului Cod fiscal, in cazul in care proprietarul nu  actualizează valoarea impozabila a clădirii o data la 3 ani (in cazul persoanelor juridice), respectiv la 5 ani (in cazul persoanelor fizice), cota de impozitare va deveni 5%, respectiv 2% aplicata la valoarea impozabila.
[ii] Grupa construcțiilor in înțeles contabil cuprinde mai multe elemente decât clădirile, care însă sunt parte integranta.
[iii] Începând cu 01.01.2016, valoarea impozabila pentru clădirile nerezidențiale deținute de persoane juridice este valoarea de la 31 decembrie a anului anterior, ce poate fi:
(a) ultima valoare impozabila înregistrată in evidentele organului fiscal;
(b) valoarea stabilita prin raportul de evaluare întocmit de un evaluator autorizat;
(c) valoare finala a lucrărilor de construcții;
(d) valoarea care rezulta din actul prin care se transfera dreptul de proprietate, daca a fost anul anterior.
Valoarea impozabila pentru clădirile nerezidențiale (folosite pentru alte scopuri decât locuit) deținute de persoane fizice poate fi:
(a) valoarea stabilita prin raportul de evaluare întocmit de un evaluator autorizat;
(b) valoare finala a lucrărilor de construcții;
(c) valoarea care rezulta din actul prin care se transfera dreptul de proprietate, daca a fost anul anterior.

Continutul acestui blog este destinat exclusiv pentru informare. Proprietarul acestui blog nu face nicio afirmatie cu privire la exactitatea sau exhaustivitatea informatiilor din acest blog sau din link-urile indicate. Proprietarul acestui blog nu este responsabil pentru erori sau omisiuni prezente in articolele sale si nici nu asigura disponibilitatea informatiei. Proprietarul nu se face raspunzator pentru nicio pierdere sau paguba provocata de utilizarea informatiei prezentate in cadrul blog-ului.

Avantajele (si dezavantajele) reevaluarii mijloacelor fixe

De ce ar trebui ca fiecare afacere sa aiba valori actualizate in bilant

Dincolo de respectarea normelor contabile privind valorile din bilant, exista motive intemeiate pentru care fiecare proprietar de afacere/actionar sau manager ar trebui sa isi administreze activele (averea) la preturi curente. Nu doresc sa devin tehnic, nu acesta este scopul aici, ci, mai degraba, sa impartasesc o parere, in conditiile in care noi modificari contabile sunt asteptate si un nou Cod fiscal se aplica de la 1 ianuarie 2016, iar companiile (mai ales cele mici) nu iau in considerare ce fel de valori sunt inscrise in bilantul lor.

Luand-o cu inceputul, bilantul este ceea ce un actionar detine ca avere in societate, iar contul de profit si pierdere arata cum a fost produsa aceasta avutie.

In bilant este inscris ceea ce este de incasat, de platit si stocuri (materii prime, materiale, produse, marfuri) utilizate pe termen scurt si ce active (cladiri, terenuri, constructii, echipamente) utilizeaza afacerea pe termen lung (peste un an).

Conventia de baza este ca activele si datoriile pe termen scurt sunt inscrise la preturi curente, iar activele pe termen lung sunt inscrise la valori istorice, adica la preturile de cost de la data la care au fost cumparate (existand, insa, posibilitatea actualizarii valorii, adica a reevaluarii acestora la data bilantului). Imediat se observa ca daca activele pe termen lung nu sunt reevaluate exista o discrepanta in cadrul situatiei (practic, adunam mere cu pere).

De exemplu, achizitia unei cladiri in 2008 cu 10 mii lei se inscrie in bilant cu aceeasi suma si ramane la acea suma si in 2015, cand aceeasi cladire poate sa valoreze 4 mii lei sau 15 mii lei. Dar pretul la care a fost inchiriata (caz ipotetic) este cel din 2008, iar in 2015 cel curent al pietei, urmarind variatia preturilor din piata.

Cu alte cuvinte reevaluarea activelor este o optiune a conducerii societatii.

Totusi, reglementarile fiscale in vigoare, care presupun marirea impozitelor locale aplicabile cladirilor prevad ca, in cazul in care constructiile nu sunt reevaluate dupa 3 ani, procentele de impozit se majoreaza. De frica majorarii taxelor, acest lucru a „fortat” intr-un fel sau altul proprietarii de firme sa isi reevalueze constructiile la fiecare 3 ani (era necesara reevaluarea intregii grupe de constructii care cuprindea cladirile, conform normelor contabile). Iar aceste reevaluari erau inscrise in bilant obligatoriu, caz care nu se va mai aplica de la 1 ianuarie 2016 (vezi aici un mic ghid despre cum se vor stabili impozitele pe cladiri in 2016). Intr-un fel, valorile erau astfel actualizate in bilant (despre calitatea evaluarilor in astfel de cazuri voi discuta poate intr-un alt material), dar avand la baza o motivatie ingusta, respectiv plata redusa de taxe (ceea ce este perfect rational, dar nu profita de intregul potential al actualizarii valorilor).

Scriu acest material deoarece cred ca o afacere nu are ca principal obiectiv plata cat mai mica de taxe, ci obtinerea de profit pe termen lung. Ori, mai ales in contextul actual, transcrierea cat mai corecta a modului in care evolueaza afacerea este esentiala. Iata cateva avantaje ale reactualizarii valorii activelor de care cred ca toate afacerile pot beneficia:

AVANTAJELE revalorizarii activelor

  1. Economie. Prin reevaluarea activelor pe termen lung se recupereaza valoarea lor. Prin amortizare se creeaza rezerve care sunt utilizate mai tarziu la inlocuirea activelor (cum, practic? Prin faptul ca amortizarea este o cheltuiala si micsoreaza profitul care poate fi distribuit la dividende, creand astfel o rezerva[1].Cine ar vrea sa puna deoparte 10 lei la valoarea din 1998 prin comparatie cu 10 lei de astazi?! Acelasi lucru se intampla si cu activele, afacerea trebuie sa economiseasca in preturi curente nu in preturi din trecut.
  2. Costuri reale. Cand afacerea care vinde ceva in general (servicii sau bunuri) utilizeaza active (sub forma constructiilor, echipamentelor, etc.), conducerea trebuie sa stie exact cat costa productia serviciului sau a produsului respectiv. Amortizarea (vezi punctul 1 de mai sus) poate fi un element foarte important al costului. Baza amortizarii este valoarea activului. In consecinta, daca valoarea acestuia nu este actuala, nici costul la care se produce nu va fi cel real.Astfel, se poate intampla ca profitul din vanzarea produselor sa fie marit (daca valoarea activelor este sub valoarea lor curenta/de piata) sau micsorat (daca valoarea activelor este peste valoarea lor actuala/de piata[2]).In primul caz afacerea plateste impozite mai mari si se erodeaza  capacitatea de reinnoire a activelor, iar in al doilea caz actionarii suporta o pierdere nemeritata.
  3. Comparatia. Orice afacere se va compara cu competitia, cel putin, la un moment dat, pentru a vedea daca opereaza in limitele unei referinte de piata. Ceea ce se compara, de regula, sunt indicatori care au la baza bilantul si contul de rezultate. Daca elementele acestora sunt distorsionate, oportunitatea unei comparatii constructive (sprijin pentru decizie) este pierduta pentru conducere.
  4. Eficienta. Mentinerea la valori actuale a utilajelor scurteaza timpul si eficientizeaza procesul de vanzare a acestora. Decizia de vanzare a unor active depinde deseori de valorile la care le situeaza piata. Daca acestea nu sunt inscrise in situatiile financiare la valori actuale, decizia este ingreunata, iar timpul necesar pentru a realiza un raport de evaluare si analiza a pietei intarzie tot procesul.
  5. Relatia cu bancile si investitorii. Valoarea activelor inscrise in situatiile financiare la niveluri actuale faciliteaza relatia cu bancile, in primul rand, deoarece se armonizeaza cu celelalte elemente si creeaza o imagine corecta a afacerii. Increderea dintre participanti este marita atunci cand se dovedeste ca societatea comerciala are conturi corecte in acord cu realitatea (fara a vorbi de avantaje colaterale cu privire la solvabilitate, de exemplu, atunci cand se creeaza rezerve utilizabile de valoare a activelor).

DEZAVANTAJE

Nu exista dezavantaje intrinseci ale reevaluarii activelor. Desi costul istoric ramane o referinta in constructia situatiilor financiare, totusi, evolutiile economiei au impus in ultimii ani o concentrare a reglementarilor pe valori juste (valoarea justa poate fi valoarea de piata, dar nu in toate cazurile).

Exista totusi perceptii care induc pastrarea de valori istorice a activelor in bilant. Chiar daca ele sunt determinate de motive intemeiate, cand sunt privite in mod absolut sau la un moment dat in timp, nu sunt de acord ca pot fi sustinute la nivel de principiu pentru viata unei afaceri[3].  Iata cateva in continuare:

  1. Plata de impozite locale marite. Intr-adevar, privit in mod absolut si izolat, argumentul consta in faptul ca, mai ales in industria imobiliara, in perioade de crestere a pietei, reevaluarea conduce la valori mai mari si, in consecinta, la impozite marite. Dar fluctuatiile oricarei piete fac parte din riscurile unei afaceri, iar impozitele vin oricum „la pachet” cu afacerea. In caz de crestere a pietei, cresc si oportunitatile de crestere a afacerii, deci a profitului in consecinta, diminuand in mare parte dezavantajul unor taxe mai mari in termeni absoluti. Mai mult, incepand cu 1 ianuarie 2016, noul Cod fiscal prevede realizarea unor estimari ale valorii impozabile a cladirilor, separate de reevaluarile constructiilor pentru inregistrarea in contabilitate (vezi aici amanunte cu privire la aceste aspecte).
  2. Reglementari fiscale care nu favorizeaza inregistrarea unei reevaluari in situatiile financiare[4]. Asa cum am mentionat la inceputul acestui material, viata unei afaceri nu se invarte in jurul volumului de taxe pe care le plateste. Cred ca avantajele mentionate mai sus diminueaza in mod semnificativ motivatia unei reglementari fiscale nefavorabile (a nu se uita: utilizatorii de situatii financiare sunt in primul rand actionarii si investitorii si apoi statul. Ele trebuie sa aiba sens pentru cei dintai, in primul rand).
  3. Discrepanta majora intre valoarea activelor si volumul activitatii afacerii. Pot exista cazuri in care posibilitatea afacerii (temporara sau nu) de a absorbi costurile cu amortizarea activelor evaluate la valori actuale sa fie diminuata. Adica, amortizarea sa insemne prea mult in structura de cost a produsului/serviciului. Fac mentiunea ca o evaluare corecta tine cont de valoarea de utilizare a activului, dar chiar si asa exista cazul unor valori de piata care exced posibilitatile de utilizare ale societatii.In aceste cazuri, conducerea are mai multe optiuni: sa opreasca afacerea si sa vanda activele, daca acestea aduc mai multe fonduri decat afacerea in sine, sau sa restructureze societatea si structura de active utilizate. Oricum, insasi reevaluarea activelor da un semn in sensul celor mentionate si conduce (uneori forteaza) la decizii de acest gen.
  4. Evaluarea este scumpa. In primul rand evaluatorii trebuie sa fie profesionisti calificati si autorizati de catre ANEVAR. Pot exista prestatori de servicii cu un raport calitate-pret subunitar, dar propria experienta imi da convingerea ca in Romania s-a creat o piata destul de dezvoltata a acestor servicii care poate sa dea masura unui pret corect (m-as feri insa de acele oferte care par sa aiba un pret prea scazut fata de piata).

***

Nu recomand niciodata clientilor mei reevaluarea activelor in orice situatie. Sunt constient ca o analiza serioasa a situatiei fiecarei societati trebuie realizata, impreuna cu o evaluare a intereselor actionarilor, dar toate acestea trebuie sa fie echilibrate, in contextul respectarii reglementarilor contabile.

 

Florin Toma 

Florin este expert contabil si auditor autorizat, membru CECCAR si CAFR, cu o experienta practica de peste 18 ani in domeniul contabilitatii si al auditului.


[1] Aparent acest lucru lucrează impotriva actionarilor care vor dividende, dar intr-o gandire pe termen lung afacerea poate, in acest fel, sa isi gaseasca resursele mai usor pentru a-si continua activitatea si, deci, pentru a produce dividend si in viitor.
[2] Asa cum am menționat, acest material nu este unul tehnic, ci se dorește a fi simplu pentru a asista proprietarii/actionarii in decizia lor privind valorile din bilant. Prin valoare curenta inteleg valoare justa in acceptiunea ei tehnica, care poate sa coincida sau nu cu cea de piata.
[3] As clarifica faptul ca exista ratiuni foarte intemeiate pentru pastrarea la valoare istorica a activelor, care tin de mediul economic, traditie, etc. Dar acestea nu diminueaza avantajele inregistrarii valorilor actuale in bilant.
[4] Ma refer aici la nedeductibilitatea prin amortizare a diferențelor din reevaluare.

 

Continutul acestui blog este destinat exclusiv pentru informare. Proprietarul acestui blog nu face nicio afirmatie cu privire la exactitatea sau exhaustivitatea informatiilor din acest blog sau din link-urile indicate. Proprietarul acestui blog nu este responsabil pentru erori sau omisiuni prezente in articolele sale si nici nu asigura disponibilitatea informatiei. Proprietarul nu se face raspunzator pentru nicio pierdere sau paguba provocata de utilizarea informatiei prezentate in cadrul blog-ului.

Tax Update: Noiembrie 2015

I. FOARTE IMPORTANT

  • Ordonanta de urgenta nr. 50/2015 pentru modificarea si completarea Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal si a Legii nr. 207/2015 privind Codul de procedura fiscala – MO nr. 817 din 03.11.2015
  • Legea nr. 254/2015 pentru aprobarea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 36/2014 privind modificarea si completarea Legii nr. 18/2014 pentru modificarea si completarea Legii nr. 52/2011 privind exercitarea unor activitati cu caracter ocazional desfasurate de zilieri, precum si pentru modificarea art. 8 alin. (1) din Legea nr. 416/2001 privind venitul minim garantat – MO nr. 818 din 03.11.2015
  • Legea nr. 267/2015 privind aprobarea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 91/2014 pentru modificarea si completarea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 28/1999 privind obligatia operatorilor economici de a utiliza aparate de marcat electronice fiscale – MO nr. 839 din 10.11.2015
  • Ordinul nr. 3832/2015 privind modificarea si completarea Ordinului ministrului finantelor publice nr. 1.870/2004 pentru aprobarea Instructiunilor de completare a numarului de evidenta a platii – MO nr. 870 din 20.11.2015
  • Ordinul nr. 3831/2015 pentru aprobarea Procedurii de aplicare a prevederilor Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 44/2015 privind acordarea unor facilitati fiscale in cazul creantelor administrate de catre organul fiscal central – MO nr. 874 din 23.11.2015
  • Circulara nr. 35/2015 privind ratele dobânzilor platite la rezervele minime obligatorii constituite in lei si in euro incepând cu perioada de aplicare 24 octombrie-23 noiembrie 2015 – MO nr. 874 din 23.11.2015
  • Ordinul nr. 2963/2015 pentru aprobarea procedurii de aplicare a Deciziei Comisiei fiscale centrale nr. 2/2015, aprobata prin Ordinul ministrului finantelor publice nr. 837/2015, precum si a modelului si continutului formularului 602 „Declaratie pe propria raspundere pentru exceptarea de la plata contributiei de asigurari sociale de sanatate a persoanelor fizice care realizeaza venituri din cedarea folosintei bunurilor” – MO nr. 879 din 24.11.2015
  • Ordinul nr. 2196/513/2015 privind modificarea si completarea Clasificarii ocupatiilor din România – nivel de ocupatie (sase caractere), aprobata prin Ordinul ministrului muncii, familiei si protectiei sociale si al presedintelui Institutului National de Statistica nr. 1.832/856/2011 – MO nr. 892 din 27.11.2015

Citește mai mult

Tax Update: Codul fiscal rescris: Titlul IX – IMPOZITE SI TAXE LOCALE

In Monitorul Oficial nr. 688 din data de 10.09.2015 s-a publicat Legea nr. 227 privind Codul Fiscal

Intrare in vigoare: 01.01.2016

Titlul IX   IMPOZITE SI TAXE LOCALE    

Principalele noutati:

Impozitul pe cladiri:

  • Se introduce conceptul impozitarii prin destinatie, astfel ca nu mai este relevanta personalitatea juridica a proprietarului, ci destinatia cladirii. Astfel, cladirile vor fi clasificate pentru scopul impunerii in:
    • (a) Rezidentiale : cele folosite pentru locuit;
    • (b) Nerezidentiale : pentru alte destinatii;
    • (c) Mixte: cele folosite atat in scop rezidential, cat si nerezidential.

Cotele:

  • Cladire rezidentiala detinuta de persoane fizice:
    • 0,08% – 0,2% * Valoare impozabila, conform tabel lege (rangul localitatii, utilitati, suprafata, etc).

Citește mai mult

Tax Update: Codul fiscal rescris: Titlul VII – TVA

In Monitorul Oficial nr. 688 din data de 10.09.2015 s-a publicat Legea nr. 227 privind Codul Fiscal

Intrare in vigoare: 01.01.2016

TVA

Principalele noutati:

  • Organele fiscale competente au dreptul de a anula TVA dedusa in legatura cu fiecare tranzactie ori de câte ori se constata ca dreptul de deducere a fost exercitat in mod abuziv. Pentru a invoca abuzul de drept, trebuie sa fie indeplinite cumulativ doua conditii:
    • tranzactiile in cauza, in pofida aplicarii formale a conditiilor prevazute de dispozitiile legale, au drept rezultat garantarea unor avantaje fiscale care ar contraveni scopului acelor dispozitii legale;
    • trebuie dovedit, in mod obiectiv, faptul ca scopul esential al operatiunilor in cauza este de a se obtine un avantaj fiscal.
  • Potrivit legislatiei actuale intreprinderile mici care aplica regimul special de scutire si ulterior se inregistreaza in scopuri de TVA, nu au obligatia ca la data livrarii de bunuri sau a prestarii de servicii sa regularizeze facturile emise inainte de inregistrare. Incepand cu 01.01.2016, neplatitorii care depasesc plafonul de 220.000 lei vor avea obligatia de a regulariza avansurile emise inainte de inregistrare pentru a aplica regulile in vigoare la data livrarii.
  •  Se reglementeaza ca fapt care permite ajustarea bazei impozabile a TVA, situatia in care factura nu se poate incasa ca urmare a punerii in aplicare a unui plan de reorganizare admis si confirmat printr-o sentinta judecatoreasca (atentie la termenul de prescriptie de 5 ani).

Citește mai mult