bg-anim-1

Determinarea valorii impozabile a cladirilor

Valoarea impozabila a cladirii se actualizeaza o data la 3 ani pe baza unui raport de evaluare a cladirii  intocmit de un evaluator autorizat

Potrivit proiectului de modificare a  Codului Fiscal, in cazul persoanelor juridice, pentru stabilirea impozitului pe cladiri, valoarea impozabila a cladirilor este valoarea de la 31 decembrie a anului anterior celui pentru care se datoreaza impozitul, si poate fi:

  • ultima valoare impozabila inregistrata in evidentele organului fiscal;
  • valoarea rezultata dintr-un raport de evaluare intocmit de un evaluator autorizat in conformitate cu standardele de evaluare aflate in vigoare la data evaluarii;
  • valoarea finala a lucrarilor de constructii, in cazul cladirilor noi, construite in cursul anului fiscal anterior;
  • valoarea cladirilor care rezulta din actul prin care se transfera dreptul de proprietate, in cazul cladirilor dobandite in cursul anului fiscal anterior;
  • in cazul cladirilor care sunt finantate in baza unui contract de leasing financiar, valoarea rezultata dintr-un raport de evaluare intocmit de un evaluator autorizat in conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate in vigoare la data evaluarii;
  • in cazul cladirilor pentru care se datoreaza taxa pe cladiri, valoarea inscrisa in contabilitatea proprietarului cladirii si comunicata concesionarului, locatarului, titularului dreptului de administrare sau de folosinta, dupa caz.

Valoarea impozabila a cladirii se actualizeaza o data la 3 ani pe baza unui raport de evaluare a cladirii  intocmit de un evaluator autorizat in conformitate cu standardele de evaluare aflate in vigoare la data evaluarii.

Indiferent de situatie, conform punctelor de mai sus, mai devreme sau la maxim 3 ani, pentru determinarea valorii impozabile, va fi necesar un raport de evaluare, in caz contrar urmand a se datora o cota de impozit majorata. Activitatea de evaluare in Romania este reglementata de Ordonanta Guvernului nr. 24/2011 privind unele masuri in domeniul evaluarii bunurilor, aprobata cu modificari prin Legea nr. 99/2013, cu modificarile si completarile ulterioare. Activitatea de evaluare poate fi desfasurata de orice persoana care are calitatea de evaluator autorizat – art. 2 alin. (1) din OG nr. 24/2011. Evaluarea in scopul stabilirii valorii impozabile a cladirii poate fi realizata numai de catre un evaluator autorizat avand ca specializare evaluarea proprietatii imobiliare (EPI).

Conform metodologiei propuse, se contureaza faptul ca valoarea impozabila difera de valoarea justa. Iata cateva repere in sprijinul acestei idei, mai jos.

Ghidul GEV 500 Determinarea valorii impozabile a unei cladiri contine informatii necesare privind evaluarea pentru impozitare a cladirilor nerezidentiale. Aplicarea acestui ghid va fi obligatorie pentru evaluatorii autorizati.

Evaluatorul isi va exprima opinia asupra valorii impozabile prin selectia unei valori dintre cele determinate prin aplicarea mai multor abordari in evaluare. Evaluatorul nu poate stabili valoarea proprietatii imobiliare prin aplicarea mediei aritmetice sau a mediei ponderate a doua sau a mai multor valori obtinute din aplicarea unor abordari sau metode diferite de evaluare, cu exceptia cazurilor in care reglementarile legale impun in mod explicit efectuarea unei medii a valorilor.

Abordarile in evaluare sunt: abordarea prin cost, abordarea prin venit si abordarea prin piata, asa cum sunt definite acestea in standardele de evaluare in vigoare.

In conditiile in care nu exista informatii suficiente pentru aplicarea celor trei abordari  in determinarea valorii impozabile, se poate aplica doar o singura abordare in evaluare, aceasta fiind in mod obligatoriu abordarea prin cost. Terenurile aferente cladirilor se vor evalua doar in scopul alocarii valorii proprietatii imobiliare.

Rezultatul evaluarii va fi selectat astfel:

  1. daca valoarea rezultata prin aplicarea abordarii prin cost este cea mai mica, va fi selectata aceasta valoare;
  2. daca valoarea rezultata prin aplicarea abordarii prin cost nu este cea mai mica, iar daca diferenta existenta intre aceasta valoare si cea mai mica valoare rezultata este de maxim 10%, se va selecta valoarea cea mai mica dintre aceste doua valori. Daca aceasta diferenta este mai mare de 10% atunci se va selecta rezultatul abordarii prin cost, care poate fi diminuat cu pana la 10%.

In concluzie, este clar ca valoarea impozabila se doreste a fi altceva decat valoarea justa sau de piata, si anume ceva mai stabil si care sa nu fie afectat de fluctuatiile pietei. Pe langa implicatiile pecuniare asupra societatilor , nu sunt sigur ca a existat o viziune pe termen lung care sa fie in avantajul statului si al contribuabilului. Ce se va intampla cand sau daca preturile pietei vor devansa valoarea impozabila? Se va reveni la valoarea de piata ca valoare impozabila? Si daca se va intampla acest lucru, cum va fi judecata credibilitatea unui standard, care, de altfel, trebuie sa fie altceva decat pura reglementare.

Pana atunci, insa, piata a demonstrat (cu rezervele de rigoare) ca este un mecanism cinstit pentru majoritatea jucatorilor.

Autor: Roberto Berca 

Roberto este evaluator, membru ANEVAR, cu experienta de peste 16 ani in evaluarea afacerilor si activelor.

 

Continutul acestui blog este destinat exclusiv pentru informare. Proprietarul acestui blog nu face nicio afirmatie cu privire la exactitatea sau exhaustivitatea informatiilor din acest blog sau din link-urile indicate. Proprietarul acestui blog nu este responsabil pentru erori sau omisiuni prezente in articolele sale si nici nu asigura disponibilitatea informatiei. Proprietarul nu se face raspunzator pentru nicio pierdere sau paguba provocata de utilizarea informatiei prezentate in cadrul blog-ului.

0 Comentarii

Comentarii

Intra in discutie cu noi!

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile necesare sunt marcate *

Poți folosi aceste etichete și atribute HTML: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>